sabato 3 luglio 2010

ACCORGIMENTI PER COMPRARE UN IMMOBILE IN BRASILE



L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE RICHIEDE UN ATTENZIONE PARTICOLARE , LO DIVENTA ANCOR DI PIU' SE VIENE FATTO IN UN PAESE che non e' il nostro, in questo caso e' necessario essere a conoscenza della materia giurdica applicata in Brasile oltre ad una buona conoscenza di come si conduce l'operazione in termini economici, al fine di evitare problematiche rimettendoci molto denaro come e' gia' successo in passato ad altri sventurati, in questo post voglio parlarvi di quelli che sono i passi principali da compiere in maniera tale da non dovervi trovare impreparati quando deciderete di comprare un immobile in Brasile.
La prima cosa da fare quando ci interessa un immobile e' verificare la matricola(matricula). Che cos'e' la matricula? La matricula e' come una carta d'identita' dell'immobile, anzi di piu'; nella matricula e' riportata tutta la storia , quanti proprietari ha avuto, qual'e' stato l'ultimo proprietario, le pendenze relative all'immobile(tasse non pagate, ipoteche, pignoramenti ecc.) , la localizzazione esatta e le caratteristiche complete nei dettagli, questo documento e' molto importante e viene prodotto quando e' ultimata la costruzione dell'immobile, senza di esso non e' possibile acquistare e vendere , secondo una legge ben precisa  L.N.6015 del 31 DICEMBRE 1973 . Per ottenere la matricula e' sufficiente recarsi nel cartorio CRI( Cartorio de Registro De Imoveis) di competenza, nell'area in cui e' presente l'immobile(il cartorio e' simile al nostro catasto) se l'immobile e' in uno stato diverso da quello in cui siamo c'e' la possibilita' di entrare nel sito www.cartorio24horas.com.br compilare un bollettino, fare il versamento alla banca e completare la richiesta via internet. La richiesta per ottenere la Matricula al Cartorio costa circa 10 €  , quindi quando controllate la matricula verificate che l'immobile sia esattamente di colui che  vuole vendere  cosi' eviterete di comprare una casa da qualquno che  non e' il proprietario o di dare i soldi a chi non dovreste darli, queste sono truffe che succedono ripetutamente, specialmente agli stranieri.
Secondo passo da compiere dopo aver verificato la matricula e' "La Scrittura Pubblica" questa pratica viene fatta in un cartorio ,questa volta non di Registro de Imoveis ma in un cartorio pubblico che  potremmo paragonare ad un nostro studio notarile, in questa sede dovranno presentarsi il venditore, il compratore e gli eventuali intermediari i quali faranno un accordo scritto in presenza del notaio che descrive i termini dell'operazione, chiaramente il Cartorio pubblico provvedera' a richiedere la matricula aggiornata (presso il CRI) e altri documenti e certificati indispensabili per la realizzazione della scrittura Pubblica. Andiamo a vedere quali saranno le spese per la scrittura;  inanzitutto (al momento della scrittura) si deve pagare un imposta chiamata ITBI (Imposta Trasferimento Beni Immobili)  che corrisponde al 2% del valore dell'immobile , a questa tassa si devono aggiungere   le spese di competenza del Cartorio che solitamente non supera l'1% del valore immobiliare. Ci sono dei casi in cui si deve pagare anche il Laudemio (se l'immobile e' prossimo a zone costiere, territorio di giurisdizione della marina), per capire bene che tipo di tassa e' il Laudemio leggete il post del 10 giugno intitolato "Una tassa chiamata Laudemio" . Generalmente il Laudemio viene pagato da chi vende.
Infine il terzo passo e' la "Registrazione al CRI ( cartorio Registro imoveis) questo va fatto solamente quando si e' in posseso della srittura pubblica, recandosi al cartorio di registro degli immobili indicato sulla stessa scrittura, anche in questa fase va' pagata un imposta di registro che va dal 1 al 2 % del valore dell'immobile. Questa fase e quella che completa definitivamente l'acquisto poiche' registrando l'atto al cartorio aggiorneremo la matricula con il nostro nome, cosi' facendo diventeremo i nuovi proprietari , questo va fatto nel breve tempo possibile evitando che l'immobile sia soggetto ad altre scritture di compravendita.
Se come dicevamo in precedenza l'immobile rientra in un area di Laudemio allora sara' necessario eseguire un ultimo passo, quello riguardante la registrazione della scrittura presso la SPU ( Segretaria do Patrimonio da Uniao) per effetuare questa registrazione avremo 60 giorni di tempo.
Questi sono i principali accorgimenti da ricordare quando si procede all'acquisto di un immobile, voglio chiarire che questo vale per gli immobili che sono regolarmente registrati al CRI, potrebbero esserci dei casi in cui l'immobile non possiede alcuna documentazione o registrazione , in questo caso sconsiglio vivamente di cominciare una negoziazione.

5 commenti:

  1. Ottimi suggerimeni !
    sottolinerei l'importanza del terzo passo evidenziando che la “Escritura Publica de Compra e Venda” diviene titolo di proprietà, non nel momento della sua stipula, ma ESCLUSIVAMENTE nel momento in cui questa è registrata nell’apposito “Registro das Escrituras Imóbiliarias” presso il “Cartório do Registro de Imóveis e Hipotecas” competente, in conformità all’art.1.245 del Codice Civile Brasiliano.
    Sino a quando non verrà effettuata tale registrazione, l’alienante continuerà ad essere considerato l’unico proprietario dell’immobile con il conseguente rischio che il venditore possa vendere ad altri l’immobile.
    Bruno Rosso

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  2. Si Bruno ritengo sia un punto fondamentale.Se volessimo approfondire l'articolo avrei dovuto citare parecchie imprese costruttrici le quali vendono ai prinmi proprietari con la "Cessao de direitos" lasciando poi agli stessi proprietari la facolta' di richiedere la scrittura pubblica che molte volte non viene fatta, questa e' una grave negligenza ritengo.
    Grazie per il tuo approfondimento che ha contribuito a completare l'articolo.
    ENRICO

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  4. Grazie ottimi consigli specialmente per una persona che come me vuole comprare un appartamento e non conosce molto di questo paese. Qualcuno per favore mi può dare un consiglio su come si deve pagare l'immobile se il venditore non ha rapporti bancari in Italia e considerando che non si può aprire un conto corrente in Brasile se non si è residente? L'unica cosa che io ho già è il CPF.
    Grazie per l'aiuto

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  5. Ti rispondo subito in contanti! Esistono altre forme ma per altre informazioni o indicazioni che potrebbero esserti utili contattaci su contatti@radiobrasile.com

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