martedì 11 marzo 2014

ACQUISTARE IMMOBILI E TERRENI VICINO AL MARE



Oggi voglio darvi un contributo interessante per quanto riguarda gli investimenti immobiliari in Brasile, tema sempre attuale che coinvolge molte persone vicine al mondo Brasile.

Ho avuto modo di confrontarmi con un esperto del settore, una persona che da diversi anni opera nel settore immmobiiare brasiliano, si tratta del Dr. Bruno Micoli tecnico in transazioni immobiliari nonche' membro dell'ordine dei tecnici e correttori di immobili dello stato del Ceara'. (CRECI CE n.10795)

Il Dr. Micoli attraverso il  suo contributo  si e' reso disponibile nel fornire preziosi suggerimenti ed informazioni per rispondere ad alcune tematiche inerenti l'acquisto di terreni ed immobili;
piu' precisamente gli ho chiesto se strutture come pousadas, barracas o casa di praia, localizzate in aree contigue alla costa  sono soggette a particolari restrizioni prima dell'acquisto



Ecco cosa ci risponde

Esiste una legislazione federale su tali aree, sancita dall'art. 20 della costituzione federale del Brasile, la quale stabilisce specificatamente quali aree del paese non possono essere oggetto di proprietà di privati, persone fisiche o giuridiche, tali aree sono di pertinenza del "Patrimônio da União" ossia di proprietà della federazione;

l'ente che gestisce questi immobili è la "Secretaria do Patrimônio da União" (SPU), si tratta sinteticamente di una serie di aree di interesse naturalistico, economico e strategico per il paese  tra queste vi sono le spiagge su cui sorgono le tante "barracas de praia" e "pousade", mentre per tutti gli altri terreni e immobili gli stati e municipi (prefeituras) possono emanare (entro certi limiti) una loro legislazione sugli immobili del "Patrimônio da União", la legislazione è federale ed è uguale per tutto il paese.
Secondo l'art.2 del decreto 9.760/46 prosegue il Dott. Micoli, sono di proprietà del "Patrimônio da União" tutti i terreni marginali alle spiagge ad una distanza di 33 metri da un limite medio delle alte maree che fu calcolato nel 1831, questi sono definiti "terrenos de marinha", sono invece definiti "terrenos acrescidos de marinha" quei terreni che si sono formati naturalmente o artificialmente contigui ai "terrenos de marinha". Il primo risaputo problema è quindi definire con certezza il confine esatto di queste aree, è ovvio che dal 1831 a oggi la forma di coste e il livello del mare, in molte aree è cambiato, così come non è facile definire l'estensione di un "terreno acrescido de marinha".

Come già detto queste aree non possono essere di proprietà di privati e quindi non hanno una Matrícula (ossia uno specifico registro pubblico come gli altri immobili urbani e rurali), se non nel caso di un registro di aforamento.

La SPU può concedere l'occupazione da parte di privati di un suolo di pertinenza del "Patrimônio da União" mediante un apposito registro detto Registro Imobiliário Patrimonial (RIP); in sintesi si può rilevare regolarmente una barraca de praia o una pousada, che rientri nella distanza dal mare sopra definita solo se la parte alienante è titolare di un RIP del terreno e se dalla certificazione del registro emessa dalla Secretaria do Patrimônio da União risulti regolare la posizione nei pagamenti delle imposte di occupazione; ovviamente, nel caso di un acquisto, parliamo sempre di un trasferimento del diritto di occupazione e non del diritto di proprietà del suolo, seguendo questa ipotesi sarà registrato dal Cartório un atto pubblico di "cessão dos direitos de ocupação".

Per l'acquisto di un immobile in tale situazione, oltre ai documenti personali delle parti e le certificazioni negative di debiti municipali, statuali e federali, sono necessari i seguenti documenti relativi all'immobile: 1. Certidão de Inteiro Teor do Imóvel, emessa dalla Secretaria do Patrimônio da União a nome della parte alienante riportante il numero di RIP e certificazione di inesistenza di debiti patrimoniali 2. CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITOS DE IPTU rilasciata dalla SEFIN della prefeitura relativa al terreno ed alle costruzioni insistenti sul terreno, prediali o commerciali 3. Copia del precedente titolo di possesso a nome della parte cedente 4. Ricevuta di pagamento del " laudêmio" per l'emissione della "Certidão de Autorização para Transferência (CAT)" da parte della Secretaria do Patrimônio da União Vi sono comunque da considerare altre situazioni come la regolarità delle edificazioni che si trovano sul suolo di pertinenza del Patrimônio da União, così come la regolarità delle licenze di funzionamento delle attività commerciali, si consiglia sempre l'intervento e la consulenza di un tecnico in transazioni immobiliari iscritto al CRECI che analizzi tutta la documentazione, che si occupi della consulenza e la redazione di un contratto preliminare che tuteli le parti e l'intermediazione con il cartório notariale e la SPU, fino alla conclusione della transazione.

Una cosa da non dimenticare in ogni transazione che riguarda un bene di pertinenza del Patrimônio da Uniao è che a conclusa transazione è fatto obbligo alla parte acquirente la notifica per la registrazione presso la Secretaria do Patrimônio da União del nuovo occupante dell'immobile entro 60 giorni, pena una multa dello 0,05% al mese sul valore dell'immobile.

Oggi abbiamo trattato l'argomento relativo all'occupazione del "Patrimonio da Uniao " ,  prossimamente tratteremo altri temi inerenti il mondo degli investimenti immobiliari, intanto ringraziamo il  Dr. Bruno Micoli ( bmcorretordeimoveis@outlook.com )  della sua esaudiente risposta e la disponibilita per essere intervenuto nel blog di Radiobrasile.

4 commenti:

  1. Io ero interessato ad una barraca de praia a Salvador, mi venne detto questa cosa del RIP e anche che nella realtà poche erano le attività in regola con questo permesso dell'unione, come straniero mi sconsigliarono l'investimento

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  2. Anche nelle aree turistiche più note spesso molte attività non sono in regola con i permessi di occupazione delle aree del Patrimônio da União, il possesso ed anche il fatto che sono esistenti da molti anni, non dà alcun diritto in questo caso, proprio queste aree non possono nemmeno essere oggetto di usucapione come i terreni urbani e rurali di “dominio pleno”. Condivido il consiglio che un investimento quando fatto da uno straniero meglio che sia fatto nella forma giuridica perfetta - Bruno Micoli

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  3. La situazione realmente è questa, ho un amico che ha una barraca, ricordo che tutte le barracas a praia do Futuro a Fortaleza rischiarono qualche anno fa di essere tolte perchè nessuna in regola con il patrimonio federale, sono ancora là perchè creano molti posti di lavoro e sono tante barracas ma erano due o tre in pochi giorni le mandavano via come è già successo in altri posti e comunque se un giorno decidono che devono smontare tutto non hanno diritti a rimanere, tranne se ve ne è qualcuna con questo RIP

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  4. La quasi totalità delle baraccas de praia di praia do Futuro in Fortaleza sono irregolari, mi sembra ne furono censite più di 150 in occupazione abusiva del suolo dell’União e quelle poche in regola occupano un suolo ben maggiore di quello autorizzato dalla SPU in direzione della orla marina, nella realtà è ovvio che si trovano ancora lì sulla base di ricorsi, proposte di riorganizzazione, dislocazione, etc e soprattutto per il l’occupazione di personale che creano e tutto l’indotto turistico, se si tocca paria do Futuro bisognerebbe anche vedere la situazione su Beira Mar, Beach Park, Cumbuco, Canoa Quebrada, in tutte queste rinomate località del litorale del Cearà le barracas de praia in genere stanno dove non potrebbero stare, si andrebbe così a compromettere l’indotto turistico di buona parte del litorale, non a caso oggi come non mai in queste località troviamo molte barracas in vendita (quelle irregolari), significa che molti forse temono eventi negativi. La situazione è che se un giorno si decide la rimozione delle barracas, nessuno degli occupanti irregolari avrà diritto a qualcosa, è già successo in praia de Iracema, quando si è deciso di rimuovere quelle 3 o 4 barracas esistenti da decenni, si è fatto in pochi giorni, le barracas di praia do Futuro sono tante hanno molti dipendenti e nessuno vuole mettere da un giorno all’altro migliaia di persone in mezzo alla strada, in una situazione già difficile, ciò non toglie che sia una situazione rischiosa per chi ha investito o intende investire. Molti hanno investito in barracas irregolari, subentrando in occupazione abusive, con contratti di varie forme o procure di nessun valore, sulla base del fatto “tanto ci sono sempre state” e questo non significa nulla in questo caso perché il suolo del Patrimônio da União mai potrà essere usucapito da un privato come un suolo di “dominio pleno”, si potrebbe investire in una situazione di alto rischio così una piccola cifra, magari ammortizzabile con un certo periodo si lavoro, ma molti hanno investito cifre alte come se stessero comprando un immobile regolare, purtroppo molti hanno anche investito credendo di comprare qualcosa di regolare mentre nella realtà non lo era.

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