lunedì 24 marzo 2014

INVESTIRE NEI TERRENI NON REGISTRATI




Buongiorno e ben ritrovati
prosegue la collaborazione sul tema degli investimenti in Brasile con il Dr. Bruno Micoli, un amico di radiobrasile nonche' tecnico in transazioni immobiliari e membro dell'ordine dei tecnici e correttori di immobili dello stato del Ceara' (Creci-CE n. 10795).

Oggi affronteremo un altro tema molto spinoso ed interessante  " Investire nei terreni non registrati"

Si possono effetuare investimenti in terreni non registrati?
Sono investimenti rischiosi?
Come fare per comprare e regolarizzare un terreno in Brasile?


ECCO COSA CI RISPONDE

Dott. Micoli: " Investire in un immobile che non ha regolare “matricúla” è un investimento che in linea di massima sconsiglio soprattutto agli stranieri non residenti e a piccoli investitori, ma realizzabile in alcuni casi soprattutto se fatto con estrema cautela e competenza."


Il Brasile è un territorio molto vasto e solo una parte degli immobili possiede una regolare registrazione pubblica, denominata “matricúla”, depositata presso il “Cartório de Registro de Imóveis”, il resto si trova in una situazione definita di “posse” (possesso) questi sono immobili di qualsiasi tipo come terreni, case, edificazioni in genere, immobili urbani o rurali e molte volte anche immobili di pregio, questa è una situazione sempre esistita in Brasile a tal punto che in molte aree del paese (sopratutto in quelle interne) il mercato immobiliare accetta e riconosce lo status di "Posse" trasformandolo in una vera e propria consuetudine.


La “posse” è un diritto reale tutelato dal codice civile brasiliano e può dare diritto ad acquisire la piena proprietà dell’immobile posseduto, mediante l’istituto giuridico dell’usucapione (usucapião); pertanto è da considerarsi irregolare solo il possesso non autorizzato di immobili pubblici e di dominio del Patrimônio da União, per tutti gli altri immobili su cui non esiste un altro dominio, (detti immobili di “domínio pleno”) il possesso è regolamentato e tutelato, fin qui troviamo una situazione, almeno iniziamente, simile al codice civile italiano, addentrandoci nella normativa esiste pero' una particolarita' brasiliana che farebbe sorridere qualsiasi notaio italiano:

In Brasile è ammesso il trasferimento e la vendita del possesso!

Ecco un esempio pratico per capire meglio come funziona;

Il signor A possiede da 12 anni, un terreno urbano senza alcun registro, contratto o documento, come se ne fosse il legittimo proprietario di cui ne gode la proprieta' in forma ininterrotta, pacifica e pubblica. Un giorno, applicando la legge brasiliana vende e trasferisce il suo possesso, nello stato di fatto, di 12 anni al signor B mediante una “Escritura Pública de Transferência e Cessão de Direitos de Posse”;

il signor B si insedia nel terreno come nuovo possessore per i successivi 3 anni, tempo necessario a maturare il tempo di possesso indicato nella totalita' in 15 anni, quindi, trascorso tale periodo per la legge civile brasiliana, il signor B puo' richiedere al giudice un' azione di usucapione (ação de usucapião) la cui sentenza costituirà titolo idoneo per il registro dell’immobile presso il “ Cartório de Registro de Imóveis”;

Analizzando la pratica, il signor A avrebbe anche potuto vendere il terreno al signor B con il periodo di possesso già completo (15 anni), in questo caso il signor B avrebbe potuto richiedere la sentenza subito dopo l’acquisizione dell’immobile.

Da premettere che in Brasile vi sono diversi tipi di usucapione con termini utili di durata che partono da 5 anni fino a 15 anni, sul nuovo codice civile è anche stata istituita una usucapione speciale di due anni detta “usucapião familiar”, fattore che varia in funzione del tipo di immobile, dimensione, finalità di uso e situazione del possesso e del possessore, non possono essere oggetto di usucapione immobili del Patrimônio da União (spiagge, fasce marginali di laghi e fiumi, aree di frontiera, cave minerali e tutti gli altri immobili elencati nell’art. 20 della costituzione federale)


 




Analizzando quanto appena detto l'operazione sembra non avere controindicazioni.
Perche' allora in alcuni casi questo tipo di investimento viene sconsigliato?

Il Dr. Micoli risponde al quesito precisando che quando si passa dall'atto teorico a quello pratico le cose sono molto piu' articolate di quanto si pensi, la causa principale sembra essere imputata ad alcuni vuoti legislativi che non disciplinano in modo specifico l’applicazione del diritto reale di possesso e dell’istituto giuridico dell’usucapione a favore dello straniero e soprattutto verso lo straniero non residente.


Un buon tecnico che fornisce un assistenza per questo tipo di investimento deve analizzare scrupolosamente tre cose:


1) situazione dell’immobile;


2) situazione del possesso;


3) situazione del possessore.


Torniamo per un istante all'esempio soprariportato e osserviamo quanto segue;
la “Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos de Posse”, presso il cartorio notariale si effettua in modo semplice pagando le dovute imposte, successivamente il cartorio non controlla che il contenuto della scrittura corrisponda al vero, in quanto come concetto giuridico l’atto si basa essenzialmente sulla dichiarazione personale di chi cede il possesso, tale atto pubblico non e'un titolo di proprieta' la suddetta scrittura rimane registrata solamente presso il cartorio che la redige e non può essere registrata presso il Cartório de Registro de Imóveis” inoltre sempre per le norme del codice civile questo atto non costituisce prova di un diritto reale opponibile a terzi, proprio per questo motivo il problema maggiore sussiste nel verificare che quella situazione di possesso privata, resa pubblica per mezzo della scrittura, sia reale e in buona fede, si pensi ad esempio ad una falsa dichiarazione o all'esistenza di altri possessori o altri soggetti aventi diritto (moglie o conviventi ad esempio), diventa quindi fondamentale cercare testimoni del possesso come i vicini o confinanti attestandone il possesso, determinare in modo univoco i confini, le servitù, il dominio dell’immobile, etc.


Questo e' necessario quando si andra' in tribunale per esercitare la cosiddetta “ação de usucapião” per registrare l’immobile, il giudice potrà non accontentarsi solo della sola “Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos de Posse” fatta in cartorio ma potra' chiedere delle prove che confermino il possesso come detto pocanzi, prove che verrano considerate elementi utili, quali testimonianze, prove documentali, contratti, vecchie ricevute, bollette di fornitura energetica o idrica, vecchie foto, pagamenti di imposte IPTU, estratti di censimenti urbani, note fiscali di manutenzioni e quanto altro supporti la situazione di fatto su cui si dovrà emettere la sentenza.







Il Dr. Micoli, ci racconta come esperienza personale che questo tipo di situazioni devono essere gestite sia come tecnico consulente (normalmente non tratta in intermediazione di vendita immobili senza registro) sia come investigatore, andando a bussare alle case dei confinanti, chiedendo qua e là se il possessore è sposato o ha una convivenza (perché il convivente ha diritto alla quota di possesso) da quanto tempo possiede l’immobile, soprattutto collaborando con colleghi della zona che conoscono meglio l’area, spesso si va in municipio a cercare documenti di eventuali vecchi censimenti urbani, operazioni necessarie per definire la situazione, infine precisa che non avendo dei documenti da analizzare e nessun registro pubblico dell’immobile, e pur facendo il miglior lavoro nessun tecnico potrà mai garantire che non sorgano problemi, risalenti ad anni addietro, o garantire che il giudice con certezza assoluta decreterà la successiva sentenza di usucapione.

Il consiglio più valido che si può dare in questi casi è iniziare l’”ação de usucapião” immediatamente dopo la registrazione della Escritura Pública de Cessão e Transferência de Direitos de Posse, far intervenire nell’atto consorti e/o conviventi della parte cedente, far intervenire come testimoni i confinanti, raccogliere tutte le prove possibili del possesso (sopra in parte menzionate), far redigere l’atto con una dettagliata descrizione del terreno e degli annessi, far intervenire un tecnico per un memoriale descrittivo e un rilievo topografico, sottolinea che in questo tipo di investimenti in Brasile è necessario rivolgersi ad un bravo tecnico in transazioni immobiliari iscritto al CRECI e ad un bravo avvocato per l’azione di usucapione.

Abbiamo trattato con il Dr. Bruno Micoli un argomento nuovo, interessante e utile per chi volendo investire in Brasile si trova davanti ad un immobile che non ha un regolare registro pubblico, lo ringraziamo per essere nuovamente intervenuto nel blog di radiobrasile.
Dr Bruno Micoli (bmcorretordeimoveis@outlook.com)
postato da Enrico Minore


6 commenti:

  1. Un informazione, un terreno rurale può essere rilevato e regolarizzato con questa modalità? a che distanza dalla città un terreno e per legge rurale in Brasile?

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    1. Ciao Luigi, ecco di seguito la risposta del Dr. Bruno Micoli

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  2. La legge civile brasiliana consente l’usucapione dei terreni rurali, anzi in alcuni casi la agevola accorciando il periodo a 10 anni per quelli che la terra la coltivano e fanno loro dimora, tuttavia ricordo che gli stranieri non residenti (senza visto di permanenza - RNE) non possono acquisire terreni rurali. Un terreno non è rurale in relazione alla distanza dal centro urbano ma per la sua destinazione di uso agricolo, di allevamento, forestale o agroindustriale, meglio definite nella ” Lei n.º 8.629, de 25 de fevreiro de 1993", esiste un apposito registro di questi immobili, il "Cadastro de Imóveis Rurais" che è un registro federale. Quindi un terreno rurale può anche trovarsi nel mezzo di una area urbana, e anche se non registrato, e da ritenersi rurale in base alla destinazione di uso sopra indicata, nelle aree interne del Brasile è comune incontrare terreni rurali nel mezzo di aree urbane (sitios, fazendas). La legge brasiliana tutela e disciplina in forma particolare la proprietà rurale e le aree marine e di pesca, inquadrano questi spazi come aree strategiche per l’economia del paese, per tali ragioni esistono dei limiti in questi settori e attività per gli stranieri.

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  3. Vorrei farvi i complimenti per le informazioni che date, io ho comprato un piccola casa vicino a praia da pipa, già da 4 anni, proprio con la scrittura di cessione del possesso fatta in cartorio che citate, mi dissero che bisognava fare un altro registro, ma di tutta questa situazione di usucapione non sapevo nulla pensavo che si poteva fare direttamente la matricola, per fortuna è una situazione pacifica anche altre case vicino sono così e paghiamo in tre proprietari un custode per l’intero anno, io pensavo di essere in regola anche perché pago l’imposta di proprietà del comune a mio nome (IPTU), io ho dichiarato questa casa ogni anno in Brasile come proprietario sulla dichiarazione che mi fa un contadore in Brasile, premetto mi sono sposato con brasiliana del luogo dopo questo acquisto ma non ho visto perché viviamo in Italia, spero di non aver sbagliato visto che non ha il registro pubblico a mio nome, mi rivolgerò quanto prima ad un avvocato per la causa di usucapione e vedere se ho sbagliato con le dichiarazioni annuale brasiliane.

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    1. Non è che non sei in regola, hai in questo momento il “possesso” dell’immobile ma non la proprietà giuridica, però come vedi è una situazione che va necessariamente formalizzata, in quanto tu non hai il possesso di fatto dell’immobile vivendo in Italia, lo possiede di fatto di più il tuo custode, e nel post io alludo al vuoto legislativo esistente sul come applicare queste regole allo straniero ed allo straniero non residente, secondo me, e non voglio sconfinare in competente di giuridico, lo straniero non residente non dovrebbe aver diritto alla “posse” ma dato che la legge non lo proibisce i cartorios registrano gli atti di cessione di possesso anche agli stranieri non residenti, ciò contrasta con il fatto logico che se uno entra in Brasile con visto di turismo (come nel tuo caso) e non può rimanere per più di 180 giorni l’anno, non può logicamente possedere in modo ininterrotto l’immobile, condizione questa necessaria per l’azione di usucapione e il proseguimento del diritto di possesso stesso.
      Comunque considerando come funziona al momento la fattispecie, i quattro anno passati giocano a tuo favore per la sentenza di usucapione, anche il fatto che la tassa IPTU arriva a tuo nome è altra prova che il possesso dell’immobile e stato censito pubblicamente dalla prefeitura a tuo nome, altra prova utile, sempre considerata, sarebbe se la fornitura di energia e acqua risulta intestata a tuo nome, quello che in Brasile chiamano “comprovante di residenza”. Voglio chiarire anche la questione dell’IPTU, avere l’IPTU a proprio nome e pagarla regolarmente non significa avere l’immobile in regola come molti credono, l’PTU (imposto predial e territorial urbana) è una imposta che serve a finanziare i servizi municipali pubblici e si basa sul valore commerciale dell’immobile, nasce da un censimento urbano relativo al possesso dell’immobile e non ha nulla a che vedere con la regolarità di proprietà o possesso del suolo, regolarità delle costruzioni, etc. Per il caso della dichiarazione che citi, non sei in errore anzi dovevi farlo perché vanno dichiarate le proprietà ed anche i diritti come nel tuo caso, il tuo contador ha fatto bene, ed anche questo è prova utile alla usucapione, entra in contatto con un buon avvocato della località, perché la sentenza va fatta dal giudice della vara civile della circoscrizione, ovvio che puoi richiedere l’usucapione se sommando questi quattro anni al possesso che ha comprato si raggiungono i 15 anni, se non se in qualche caso particolare in cui tale lasso ti tempo può essere ridotto, il periodo di possesso comprato è indicato sull’atto di cessione del possesso.

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