venerdì 24 settembre 2010

SANZIONI PER I COSTRUTTORI IMMOBILIARI


Cari amici, oggi parleremo ancora di  leggi , la materia legislativa del Brasile conserva nei suoi embrioni una stretta correlazione con la crescita ed i cambiamenti che stanno avvenendo nel paese in questi ultimi anni, in un contesto come quello attuale dove tutto cresce a ritmi vertiginosi, e' opportuno che i governi e le istituzioni riescano a mantenere gli equilibri necessari per garantire il corretto svolgimento delle operazioni, attraverso l'uso di regole e leggi adeguate. La parte del leone in questo caso la stanno facendo i costruttori immobliari, l'edilizia e' il termometro dell'economia di un paese, oggi in Brasile in qualunque posto si vada esiste un cantiere, ne cosegue  un offerta che travolge in pieno la domanda del compratore, la possibilita' di acquistare una casa e'cosa ormai concreta per chi lavora , ma di fronte a tanta grazia,  non tutto va' sempre per il verso giusto, la problematica sorge sul fronte delle vendite immobiliari su pianta, pensate che solo nello stato di San Paolo il ritardo nella consegna dell'immobile rappresenta il 65% delle vendite totali, ci sono persone che trascorsi cinque anni dall'acquisto devono ancora ricevere le chiavi della loro casa, questo e' inaccettabile! Per questo motivo e' doveroso l'impiego di una legge che vada a tutelare il compratore,  e' quello che ha pensato di fare anche il deputato Paolo Roberto Pereira, avanzando  un progetto di legge 7059/10, il quale non tardera' a trasformarsi in legge,( visto che dovra' essere approvato da una commissione e non eletta per maggioranza), il quale prevede sanzioni salate nei confronti di quei costruttori che ritardano la consegna dell'immobile comprato nella pianta per un periodo superiore a 90 giorni.Questo progetto legge e' diventato tale a seguito delle  numerose azioni legali, mosse dai danneggiati con l'aiuto dell'associazioni dei consumatori, che ha visto protagonista diverse aziende costruttrici come la Civic,Cyrela, Etemp, Gafisa, Mrv Odebrecht e Tenda, tanto per fare qualche nome. La vera "Fregatura" consentitemi il termine, si nasconderebbe in una clausola presente nella maggioranza dei contratti di compra/vendita, chiamata in portoghese "clausula de carencia" , la quale mette al riparo i costruttori nel caso di ritardo nella consegna dell'immobile , questa clausola permette alla societa' realizzatrice dell'opera, di prendersela con comodo e consegnare il lavoro in un arco di tempo che va da 60 a 180 giorni, senza pagare alcuna sanzione al compratore, questo non e' corretto, ma legale dal punto di vista tecnico, questo accade perche' esiste  una carenza nel sistema giuridico a causa di una  mancaza di normative adeguate al caso, inoltre ad aggravare la situazione si aggiungono le spese di condominio che il proprietario e' obbligato a pagare, anche pur non essendo in possesso delle chiavi di casa! Questo sistema deve e presto cambiera'! E solo questione di giorni, afferma anche il procuratore della giustizia Cornacchioni in un intervista rilasciata ad un quotidiano paulista; la legge deve tutelare in ogni aspetto chi compra, in futuro il costruttore dovra' pagare una sanzione corrispondente all'2% del valore dell'immobile al momento dell'acquisto, aggiungendo un punto percentuale per ogni mese di ritardo, in piu' sara' obbligato a sostenere tutte le spese e gli oneri fino a che non sara' consegnato l'immobile, la nuova legge dovrebbe essere applicata anche retroattivamente. Quindi attendiamo trepidamente l'uscita di questa legge ricordando agli sventurati cittadini , che nel frattempo possono cominciare un'azione legale informandosi presso l'associazione consumatori IBEDEC, i risarcimenti possono essere chiesti fino al trascorrimento di cinque anni dall'avvenimento del danno, che dire, verranno tempi migliori e buona Fortuna!

Qui in basso e' stato riportato un contratto tipo di compra/vendita di immobili su pianta.







Venda - Contrato De Compra E Venda (Imóvel Na Planta Financiado)


Contrato De Compra E Venda (Imóvel Na Planta Financiado)

EDIFÍCIO _________
APARTAMENTO ____
INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUE ENTRE SI FAZEM, COMO PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) E PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) DESIGNADOS E QUALIFICADOS NA FORMA ABAIXO:

I.    DAS PARTES

Pelo presente instrumento particular de COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, de um lado o(s) promitente(s) VENDEDOR(ES), chamada simplesmente de VENDEDORA (qualificação completa da pessoa jurídica e de quem assina por ela, nacionalidade, estado civil, endereço);

E do outro lado o(s) promissário(s) COMPRADOR(ES), designado daqui em diante simplesmente COMPRADOR, e que o(s) promitente(s) VENDEDOR(ES), promete(m) vender ao(s) promissário(s) COMPRADOR(ES) (qualificação completa da pessoa jurídica e de quem assina por ela, nacionalidade, estado civil, endereço), e como INTERVENIENTE ANUENTE o BANCO ......... com sede a .........., inscrito no CGC n.º ....... , no âmbito de sua Carteira de Crédito Imobiliário e na qualidade de Agente Financeiro integrante do Sistema Financeiro de Habitação, neste ato representado, na forma de seu Estatuto Social, por dois de seus representantes legais no final assinados e identificados, têm entre si justo e contratado o que se segue nas cláusulas abaixo:

II.    DO OBJETO

CLÁSULA PRIMEIRA – A VENDEDORA é proprietária e foi responsável pela execução do EDIFÍCIO .......... localizado a Rua ...... composto de SUSBSOLO, PILOTIS E ..... PAVIMENTOS TIPO, sendo ..... apartamentos por pavimento, prédio este encravado em terreno de .......... m2 objeto da matrícula n.º........ do Cartório de Registro de Imóveis da ..... zona de .........., adquirido através de permuta sem torna (outra forma de aquisição), de (nome, qualificação completa.....), com o projeto de arquitetura aprovado pela Prefeitura Municipal de ........ pelo processo n.º ........., alvará de construção n.º .......... e especificações de acordo com o memorial de incorporação arquivado no Cartório de Registro de Imóveis mencionado sobre o n.º (n.º do registro da incorporação), os quais o COMPRADOR declara ter pleno conhecimento, aceitando-os sem nenhuma restrição, uma vez que adquire o imóvel PRONTO e ACABADO, inclusive com habite-se e averbado no Cartório sob o n.º (n.º da averbação do habite-se);

CLÁSULA SEGUNDA – O imóvel objeto da presente transação é constituído do apartamento de número ....... do edifício citado na cláusula anterior, com .......... vagas de garagem já definidas na prancha ....... do pilotis do projeto de arquitetura acima mencionado e de pleno conhecimento e aceitação do COMPRADOR, com área privativa de ...... m2, área comum de ....... m2, área total de ..... m2 e fração ideal correspondente a ........

CLÁSULA TERCEIRA – Para permitir a execução e a viabilização do referido edifício, a VENDEDORA firmou com o BANCO ......, contrato de abertura de crédito para construção do empreendimento imobiliário com garantia hipotecária e outras avenças em .....e, em decorrência deste, o terreno e as unidades aí edificadas, inclusive a que é objeto deste instrumento, foram dados em primeira hipoteca. Assim sendo, o COMPRADOR aceita e tem ciência de que o imóvel deste Instrumento Particular encontra-se hipotecado em 1º grau, a favor do BANCO ........, como garantia pelo empréstimo destinado a produção do imóvel acima mencionado, e que a VENDEDORA estará providenciando a liberação do gravame hipotecário até no máximo 30 dias após o recebimento do preço do imóvel.

III.    DO PREÇO E DAS CONDIÇÕES DE PAGAMENTO

CLÁSULA QUARTA – O COMPRADOR se compromete a pagar a VENDEDORA, o preço certo e ajustado de R$ ....... que serão pagos da seguinte forma:

SINAL: R$ .........., a título de sinal e princípio de pagamento, representados por um cheque n.º ......, conta corrente n.º ....... da agência n.º ......, o qual a VENDEDORA declara haver recebido em sua integralidade;

FGTS: R$ .........., a título de sinal e princípio de pagamento, representados por um cheque n.º ......, conta corrente n.º ....... da agência n.º ......, o qual a VENDEDORA declara haver recebido em sua integralidade;

(alguma outra modalidade de pagamento)

§ 1º - As parcelas em que se divide o preço são representadas por Notas Promissórias emitidas, nesta data, pelo COMPRADOR, em favor da VENDEDORA, todas revestidas do caráter “pro solvendo” do preço e a este instrumento vinculadas para todos os efeitos;

§ 2º - O VENDEDOR com a ciência do COMPRADOR, esta dando em caução ao BANCO ....., os créditos acima mencionados a exceção do sinal, os quais serão cobrados pelo sistema escritural, cujo produto será destinado à amortização da dívida relativa a unidade objeto desta transação, montando a caução a importância de R$ .......;

IV.    DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR DA POUPANÇA

CLÁSULA QUINTA – Ao saldo devedor de poupança será mensalmente capitalizada a atualização monetária oriunda da variação da TR (TAXA REFERENCIAL), divulgada pelo Governo Federal, com aniversário todos os dias ........... de cada mês, sendo utilizado este indexador por ser o mesmo a ser cobrado pelo agente financeiro BANCO ...... em face do contrato de financiamento firmado pelo VENDEDOR;

§ 1º - Decorrido o prazo de 12(doze) meses a contar da presente data, ou prazo menor, se assim vier a ser permitido por lei, a VENDEDORA cobrará do COMPRADOR, de uma só vez, o valor equivalente a atualização monetária prevista no “caput” desta cláusula incidente sobre as prestações fixas pagas em reais, durante o dito período;

§ 2º - No primeiro dia subsequente ao período citado no parágrafo anterior, será feita a correção das prestações vincendas, obtendo-se o novo valor monetário das parcelas a pagar pela divisão do saldo devedor atualizado conforme fórmula acima, já abatido do valor da diferença apurada e paga de acordo coo o parágrafo anterior, pelo número de parcelas vincendas do contrato;

§ 3º - Pelo presente instrumento e com base na legislação em vigor, o COMPRADOR declara expressamente e para todos os fins que opta pela amortização antecipada de parte do saldo devedor, parte esta correspondente à atualização mensal das prestações. Assim sendo, o COMPRADOR mensalmente efetuará o pagamento da prestação efetiva fixa (principal), e sua atualização monetária, evitando o pagamento de uma só vez, citado no parágrafo primeiro desta cláusula.

§ 4º - Após a entrega das CHAVES da unidade imobiliária objeto do presente acordo de vontades por parte do VENDEDOR (especificar a data), será cobrado do COMPRADOR, além da correção já pactuada, juros mensais capitalizados na base de 1% (um por cento) ao mês.

CLÁSULA SEXTA – As partes pactuaram as regras de atualização monetária porque reconhecem que no preço do imóvel objeto do presente acordo de vontades não há qualquer inclusão de expectativa inflacionária e que, portanto o reajuste monetário e condição essencial para proteger o equilíbrio econômico financeiro contratual;

PARÁGRAFO ÚNICO: Na hipótese de extinção do índice adotado para indexação deste contrato, o índice que passará a reger o presente instrumento será a variação do CUB (Custo Unitário Básico), e, na ausência deste, o índice de remuneração aplicado as CADERNETAS DE POUPANÇA com aniversário nesta data.

V.    DO PAGAMENTO ANTECIPADO

CLÁSULA SÉTIMA – O COMPRADOR poderá pagar as parcelas relativas as obrigações assumidas no presente instrumento antecipadamente, porém, com a expressa anuência da VENDEDORA. Outrossim, fica já pactuado entre as partes que caso a VENDEDORA concorde a antecipação será relativa às últimas prestações a vencer e o pagamento deverá ser precedido mesmo por período de prestação fixa, de correção proporcional à variação do índice até a data do efetivo pagamento, com atualização da fórmula presente na cláusula quinta.

CLÁSULA OITAVA – Com base na Teoria da Imprevisão (cláusula REBUS SIC STANTIBUS) a ocorrência de eventos imprevisíveis determinados pelo Governo Federal, tais como medidas de estabilização da economia, ou outros que independe da vontade das partes, venham determinar o desequilíbrio econômico financeiro do empreendimento objeto deste instrumento implicará na adequação dos preços, a ser realizada de comum acordo entre as partes, de modo a restabelecer o referido equilíbrio econômico-financeiro do empreendimento.

VI.    DA MORA, IRREVOGABILIDADE E DO INADIMPLEMENTO

CLÁSULA NONA – A falta de pagamento, nos seus respectivos vencimentos, de qualquer parcela do preço ou encargo assumidos neste instrumento, sujeitará ao COMPRADOR o pagamento de reajuste calculado de acordo com a variação acumulada da Taxa Referencial pro rata dia, desde a data do vencimento da prestação até a data efetiva do pagamento, acrescida de multa convencional de 0,33% ao dia limitada ao total de 2% (dois por cento), juros de 1% (um por cento) sobre o montante devido, independente de qualquer notificação judicial e sem prejuízo das demais combinações previstas nesse contrato.

CLÁSULA DÉCIMA – O atraso no pagamento de 03(três) Notas Promissórias consecutivas ou qualquer delas por prazo superior a 90 (noventa) dias, implicará na resolução desta promessa de Compra e Venda conforme dispõe o Art. 119, parágrafo único, do Código Civil, caso em que o COMPRADOR perderá, em favor da VENDEDORA, 49% (quarenta e nove por cento) até a data do inadimplemento, como pena convencional e para fazer face as despesas administrativas de corretagem, publicidade, etc. O início da devolução da quantia, pela VENDEDORA ao COMPRADOR se dará quando da revenda do imóvel, pela VENDEDORA, ou após 06 (seis) meses da resolução, evento que primeiro ocorrer e será pago daí em 12 (doze) parcelas iguais, corrigidas mensalmente com base no índice aplicado às CADERNETAS DE POUPANÇA. Na hipótese do COMPRADOR já ter se imitido na posse do imóvel, pagará à VENDEDORA, sem prejuízo das penalidades já estabelecidas, o equivalente a 1% (um por cento) do valor do imóvel atualizado, por mês ou fração, até a efetiva entrega do mesmo, como compensação do usufruto de dispor.

VII.    DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL

CLÁSULA DÉCIMA PRIMEIRA – A VENDEDORA se compromete entregar, ao COMPRADOR, o imóvel objeto deste contrato, em condições de uso de IMEDIATO, com habite-se.

VIII.    DAS DESPESAS

CLÁSULA DÉCIMA SEGUNDA – Todos os impostos, taxas e contribuições incidentes ou que venham a incidir sobre o imóvel objeto deste instrumento após a entrega da referida unidade imobiliária caberão ao COMPRADOR, bem como as despesas de transferência do imóvel, a saber, ITBI, escritura e registro no Cartório de Registro de Imóveis.

IX.    DA CESSÃO DE DIREITOS

CLÁSULA DÉCIMA TERCEIRA – O presente instrumento de compra e venda só poderá ser cedido ou prometido em Cessão a terceiros com autorização expressa da VENDEDORA, mediante pagamento de uma taxa de transferência de 5% (cinco por cento) sobre o valor da referida unidade, na data da transferência. A Cessão ou Promessa de Cessão sem obediência às condições desta cláusula, constituirá infração contratual sujeitando portanto a rescisão do presente contrato.

X.    DA ESCRITURA DEFINITIVA

CLÁSULA DÉCIMA QUARTA – A VENDEDORA se obriga a outorgar a competente ESCRITURA PÚBLICA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA após a averbação da obra no Cartório de Registro de Imóveis competente ou após a integralização do preço total pactuado neste instrumento, evento que por último ocorrer, sendo admitido uma tolerância de 30 (trinta) dias para tramitação do processo da baixa da hipoteca do agente financeiro , estando contudo a imissão posse pelo COMPRADOR vinculada à sua total adimplência de todos os compromissos e obrigações firmados neste instrumento.
PARÁGRAFO ÚNICO – A recusa por qualquer das partes, contratantes, em assinar a mencionada ESCRITURA DEFINITIVA, será considerada infração, aplicando-se automaticamente o dispositivo na CLÁUSULA NONA deste instrumento.

XI.    DAS DECLARAÇÕES

CLÁSULA DÉCIMA QUINTA – O COMPRADOR declara que está ciente que:
a)    O imóvel que está adquirindo está hipotecado ao BANCO ....., bem como que as parcelas do preço da venda da unidade do empreendimento a serem pagas, serão condicionadas ao referido Banco, para possibilitar o pagamento do mútuo perante o agente financeiro;
b)    As parcelas caucionadas deverão ser pagas diretamente ao citado Banco;
c)    A hipoteca abrange o terreno e cada uma das unidades residenciais do Edifício, incluindo-se o imóvel que está adquirindo;
d)     Pela anuência do presente contrato e pelo exercício de fiscalização para acompanhar o cronograma Físico-financeiro da obra o BANCO .....  não assume qualquer responsabilidade pela construção do empreendimento, solidez, segurança da construção, bem como, sobre qualquer vício ou defeito de construção.
e)    O COMPRADOR tem ciência de que este instrumento particular não está coberto por Seguro de Morte e Invalidez Permanente;

CLÁSULA DÉCIMA SEXTA – A VENDEDORA declara sob pena de responsabilidade civil e criminal que exerce a atividade de construção e comercialização de imóveis e que o imóvel objeto da presente transação não faz parte do seu ativo imobilizado, razão porque deixa de apresentar a Certidão Negativa de Débito do INSS e de Tributos e Contribuições Federais;

XII.    DISPOSIÇÕES GERAIS

CLÁSULA DÉCIMA SÉTIMA – O INTERVENIENTE ANUENTE comparece neste ato única e exclusivamente para tomar ciência do presente compromisso, não implicando o seu comparecimento em qualquer garantia ou promessa de financiamento para o COMPRADOR.
PARÁGRAFO ÚNICO – A venda ora prometida e feita de comum acordo e vontade das partes, caracterizando um ato jurídico perfeito (Art. 5º, XXXVI da CF/88), livre de qualquer coação ou vício de nulidade nos moldes da legislação em vigor, estando o COMPRADOR ciente de todas as condições do empreendimento, inclusive suas especificações e inteiramente atualizado quanto dos aspectos técnicos e legais de sua aquisição.

CLÁSULA DÉCIMA OITAVA – As partes elegem o foro da comarca de Fortaleza.- CE para dirimir quaisquer dúvidas do presente contrato renunciando a qualquer outra por mais especial que se apresente.

E, assim, por se acharem justos e contratados, as partes assinam o presente instrumento em 03(três) vias de igual teor e forma para um só efeito.

local, ____ de ________ de _______


Vendedor                        Cônjuge


Comprador                        Cônjuge


testemunha(01)                    testemunha(02)
CPF:                            CPF:





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